Prawo zabudowy - dla kogo?

Ministerstwo Sprawiedliwości przygotowało projekt założeń do projektu ustawy o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw, przewidujący wprowadzenie do polskiego prawa nowej instytucji – prawa zabudowy. Projekt, stanowiący bardzo wczesny etap prac legislacyjnych, zdążył już wzbudzić niemało emocji.

Nowa instytucja stanowić ma odstępstwo od rzymskiej, jednej z podstawowych i powszechnie uznawanych, zasady prawa superficies solo cedit. Jakkolwiek związanie własności tego, co znajduje się na powierzchni gruntu, z własnością gruntu, nie ma charakteru bezwzględnie obowiązującego i na gruncie prawa polskiego znane są wyjątki, jak na przykład prawo użytkowania wieczystego, projekt ten w istotny sposób zmienia oblicze konstytucyjnej zasady prawa własności.

Prawo zabudowy, w kształcie, jaki wyłania się z projektu założeń, stanowić ma ograniczone prawo rzeczowe, z pierwszeństwem przed innymi obciążeniami, będące uprawnieniem do korzystania z cudzej nieruchomości, ustanawiane nieodpłatnie lub za jednorazową bądź okresową odpłatnością na okres od 30 do 100 lat, zbywalne i dziedziczne, z możliwością zawarcia odpowiedniej umowy o przedłużenie na kolejny okres.

Na treść prawa zabudowy mają składać się dwa uprawnienia – do korzystania z budynków lub innych urządzeń trwale związanych z gruntem, a także do wzniesienia takich budynków lub urządzeń na, nad lub pod nieruchomością gruntową. Projekt zakłada, że budynki i urządzenia istniejące w chwili ustanowienia prawa zabudowy oraz wzniesione na, nad lub pod gruntem w czasie istnienia tego prawa stanowić będą – co do zasady – przedmiot własności uprawnionego. Ustanawiane jako prawo rzeczowe łączne, tj. ciążące na więcej niż jednej nieruchomości gruntowej, prawo zabudowy stanie się alternatywą dla służebności przesyłu ustanawianych obecnie na rzecz przedsiębiorstw wykorzystujących instalacje przesyłowe. Uzyskanie prawa zabudowy możliwe będzie również na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, po uprzednim uzyskaniu zgody właściciela. Założono, że przy rozporządzeniu prawem zabudowy nie będzie wymagana zgoda właściciela lub użytkownika nieruchomości obciążonej. Wraz z prawem zabudowy na nabywcę przechodzić będzie prawo własności budynków i innych urządzeń związanych z gruntem.

Przewidywane są dwa sposoby ustanowienia prawa zabudowy: na podstawie umowy lub decyzji administracyjnej. Decyzja wydawana będzie przez wojewodę na wniosek inwestora. Jej wydanie obostrzone jest koniecznością ustanowienia prawa zabudowy dla realizacji celów publicznych. Umowa natomiast mogłaby być zawierana w odniesieniu do gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub prywatnych właścicieli. Dla jej ważności przewiduje się formę aktu notarialnego. Elementy niezbędne, jakie powinny pojawić się dla ustanowienia tego prawa, to oznaczenie i powierzchnia nieruchomości, na której są lub mają być posadowione budynki lub inne urządzenia, jeśli wykonywanie prawa zabudowy ograniczono do części nieruchomości, lokalizację budynków lub innych urządzeń w granicach nieruchomości i w przestrzeni, zakres uprawnień objętych tym prawem oraz wzajemnych świadczeń pomiędzy właścicielem/użytkownikiem wieczystym a uprawnionym z tytułu prawa zabudowy. Możliwość dookreślenia sposobu zawierania umów na gruntach Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego oraz ustalania wysokości wynagrodzenia należnego tym podmiotom w zamian za ustanowienie prawa zabudowy, pozostawiono do doprecyzowania w przepisach szczególnych, podobnie jak możliwość wyboru innej formy, zakresu lub trybu w przypadku specyficznych nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane w celu realizacji zadań, np. z zakresu transportu publicznego.

We wstępnych założeniach uregulowano „powrót” prawa zabudowy do sfery uprawnień właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, drogą umownego lub ustawowego prawa wykupu, po ziszczeniu się warunków określonych w umowie lub przesłanek przewidzianych w ustawie. Przewiduje się tu korzystanie przez uprawnionego z nieruchomości gruntowej w sposób oczywiście sprzeczny z jej przeznaczeniem, w szczególności, jeśli wbrew umowie nie wzniósł on zabudowy lub dokonał jej w sposób niezgodny z założeniami. Wykupienie prawa zabudowy wiązać się ma z dokonaniem rozliczeń między stronami, podobnie jak w przypadku jego wygaśnięcia z powodu upływu czasu, na jaki zostało ustanowione. 

Projektowane zmiany obejmą sposób prowadzenia i zakładania ksiąg wieczystych, bowiem zaplanowano zakładanie nowej księgi wieczystej specjalnie dla prawa zabudowy, o którym wzmianka wpisywana ma być również w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej. Ograniczone prawa rzeczowe, które będą mogły obciążać prawo zabudowy, również będą wpisywane do założonej księgi.

Uzasadnieniem wprowadzenia nowej regulacji jest ułatwianie inwestorom rozpoczynania i prowadzenia inwestycji. Powołując się na rozwiązania przyjęte w Wielkiej Brytanii, Francji, Holandii, Niemczech i we Włoszech, rząd stara się przekonać nas, iż obecny kształt przepisów ogranicza możliwości rozwoju zwłaszcza centrów i okolic miast. W zależności od tego, po której stronie relacji inwestor – prywatny właściciel występujemy, projekt ten oceniany jest dwojako. Czy i w jakim ostatecznie kształcie zostanie przyjęty – przekonamy się w przyszłości.

Autor:

 

Natalia Majerz, aplikant radcowski w Kancelarii GACH, HULIST, MIZIŃSKA, WAWER – adwokaci i radcowie prawni sp.p. 

Źródło zdjęcia: www.sxc.hu/jmoconnor